五层漏斗 × 14维打分 × 熔断机制 × POI噪音过滤
一套可复用、可验证、可商用的房产投资决策方法论
| 人群 | 用法 |
|---|---|
| 🏠 买房自住 | 用五层漏斗筛选城市→板块→楼盘，避免踩坑 |
| 💰 房产投资 | 14维打分量化比较，熔断机制自动排除高风险标的 |
| 📊 数据分析师 | 可直接复用的评分模型和POI过滤逻辑 |
| 🎓 学术研究 | 框架融合了Howard Marks周期理论、IARC致癌分类、North制度经济学等学术成果 |
Layer 1: 城市选择 → 六维评估（经济/人口/供需/政策/流动性/周期）
Layer 2: 板块选择 → 五因子模型（产业/交通/配套/规划/价格）
Layer 3: 楼盘比较 → 14维打分 + 熔断机制（红/黄/绿三级）
Layer 4: 时机判断 → 六灯信号系统（🟢🟢🟡🔴）
Layer 5: 价值监控 → 买入后持续跟踪清单
在14维打分之前先执行，一票否决高风险标的：
| 熔断等级 | 触发条件 | 处理方式 |
|---|---|---|
| 🔴 红色熔断 | 殡仪馆<2km / 垃圾焚烧厂<3km / 化工厂任意距离 | 一票否决，直接排除 |
| 🟡 黄色熔断 | 变电站100-500m / 主干道<300m / 公墓<1km | 不利因素权重提升至15%，严重拉低总分 |
| 🟢 绿色通过 | 不利因素在舒适距离外 | 进入正常14维打分 |
解决高德API检索"不利因素"时被无数无关POI淹没的问题：
- ✅ 白名单制：只搜索指定POI类型编码（殡仪馆/工厂/变电站等）
- ✅ 分级检索半径：噪音类3km、殡葬类5km、工业污染类2km
- ✅ 人工二次确认：POI结果必须对照官方公示或卫星图验证
- ❌ 禁止模糊搜索：不用关键词搜索，只用分类编码精确搜索
框架融合了多学科经典理论：
| 理论 | 来源 | 用途 |
|---|---|---|
| 周期定位 | Howard Marks《周期》 | 判断买入时机 |
| 信号理论 | Spence (1973) | 解读开发商行为 |
| 制度经济学 | North | 评估规划落地可信度 |
| 前景理论 | Kahneman (1979) | 处理后视镜偏差 |
| 致癌分类 | IARC | 量化工业污染健康风险 |
| DID实证 | 西南大学(10.7万条数据) | 学区溢价评估 |
⚠️ 2026-06更新（v3.6）：从17维瘦身至14维，移除不属于微观楼盘差异的宏观/供需/个人财务3项指标，权重重新分配。
| # | 维度 | 权重 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 1 | 价格竞争力 | 17% | 与周边可比楼盘比溢价率 |
| 2 | 开发商资质 | 12% | 信用等级/交付记录/诉讼查询 |
| 3 | 教育配套 | 10% | 学区稳定性×学校质量×距离 |
| 4 | 交通配套 | 9% | 地铁距离/通勤时间/路网密度 |
| 5 | 商业配套 | 7% | 自带商业/底商/大型商业距离 |
| 6 | 医疗配套 | 6% | 三甲医院/社区医疗距离 |
| 7 | 小区品质 | 7% | 容积率/绿化/物业/外立面 |
| 8 | 得房率 | 6% | 实际使用面积/产权面积 |
| 9 | 采光/噪音 | 6% | 楼间距/朝向/噪音源距离 |
| 10 | 规划兑现 | 5% | 政府在建工程投资/规划落地年数 |
| 11 | 流通性 | 6% | 二手房成交量/挂牌量/成交周期 |
| 12 | 不利因素 | 12% | 熔断后剩余不利因素评分（大幅提升权重） |
| 13 | TOD价值 | 6% | 轨道交通站点周边增值潜力 |
| 14 | 交付能力 | 5% | 开发商资金链/工程进度/预售资金监管 |
总分 = Σ(维度得分 × 权重)，建议阈值：≥4.0分可考虑，≥4.5分推荐。
- 下载
references/scoring.md中的评分表 - 对每个候选楼盘打分（1-5分）
- 用公式计算：
=SUMPRODUCT(得分范围, 权重范围) - 先执行熔断检查，再比较打分结果
将本仓库的 SKILL.md 作为系统提示词（System Prompt）输入任意AI助手（ChatGPT/Claude/WorkBuddy等），AI会自动执行：
- 高德API读取POI数据
- 执行五层漏斗分析
- 输出14维打分表
- 生成投资建议报告
China-property-analysis-framework/
├── SKILL.md # 主框架文档（AI可直接读取）
├── index.md # GitHub Pages首页
├── _config.yml # GitHub Pages配置
└── references/
├── scoring.md # 14维打分详细评分标准
├── checklist.md # 买房前核查清单（防坑版）
├── pitfalls.md # 常见踩坑案例库
├── circuit_breaker.md # 熔断机制详细说明
└── poi_filter.md # POI不利因素过滤操作规范
| 工具 | 用途 | 费用 |
|---|---|---|
| 高德地图Web API | POI检索/距离计算/地理编码 | 免费（每日限次） |
| 住建局官网 | 预售许可证/备案价查询 | 免费 |
| 天眼查/企查查 | 开发商资质/诉讼查询 | 付费（可选） |
| AI助手（任意） | 执行分析流程 | 免费/付费 |
高德API申请：访问 lbs.amap.com 注册开发者，创建「Web服务」应用，获取Key（每日免费额度：POI搜索 2000次/天）。
| 版本 | 日期 | 核心变更 |
|---|---|---|
| v3.6 | 2026-06-05 | 17维→14维瘦身；新增熔断机制；新增POI噪音过滤 |
| v3.5 | 2026-05-28 | 三轮隐私脱敏；GitHub Pages发布 |
| v3.0 | 2026-05-20 | 五层漏斗框架建立；学术交叉验证 |
| v2.0 | 2026-05-10 | 17维打分体系建立 |
| v1.0 | 2026-05-01 | 初始版本（单城市分析） |
欢迎提交 Issue 和 Pull Request！
特别欢迎：
- 🏗️ 补充更多城市的POI过滤规则
- 📊 优化14维打分的权重分配
- 🔬 补充学术参考文献
- 🌐 翻译成其他语言（英文/粤语）
提交PR前请确认：
- 新增内容有可信信源（政府官网/学术期刊）
- 隐私脱敏：不包含任何真实人名/楼盘名/城市名
- 代码/公式经过测试
- Marks, H. (2018). Mastering the Market Cycle. Houghton Mifflin Harcourt.
- Spence, M. (1973). Job Market Signaling. Quarterly Journal of Economics.
- North, D. C. (1990). Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge University Press.
- Kahneman, D. & Tversky, A. (1979). Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk. Econometrica.
- IARC Monographs on the Evaluation of Carcinogenic Risks to Humans, Vol.100C (2012).
- 西南大学教育学部 (2021). 学区房溢价效应的DID实证分析. 教育经济评论.
MIT License — 免费用于任何用途，包括商用。
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